Notaio Gaia Frunzio

In questi giorni si tengono le prove scritte del concorso notarile. 🍀

A tutti i candidati: lucidità, concentrazione e coraggio. Consegnate sempre — non sapete mai come va a finire.

In bocca al lupo. 🖊️

Hai ereditato insieme ad altri parenti. Uno di loro vende la sua quota a un terzo — e tu hai diritto di prelazione. Ma cosa succede se a vendere non è il coerede originario, ma i suoi figli che hanno ereditato da lui?

📌 La Cassazione, con un'ordinanza del dicembre 2025 (n. 33716, Sez. III civile), ha messo un punto fermo: il diritto di prelazione previsto dall'art. 732 c.c. è personale e intrasmissibile. Spetta solo a chi rivestiva la qualità di coerede al momento dell'apertura della successione originaria.

Quando la quota passa agli eredi del coerede, il perimetro della prelazione non si estende a loro. Anche se la vendita avviene a favore di un altro membro della famiglia originaria, il diritto non scatta.

È una distinzione sottile, ma con conseguenze concrete in tutte le situazioni di eredità complesse con più passaggi generazionali.

👇 Hai una situazione ereditaria da valutare? Scrivimi.

Durante il matrimonio hai versato più soldi tu sul conto comune. Adesso vi separate. Puoi chiedere indietro quelle somme?

Quasi mai — e la Cassazione lo ha ribadito con un'ordinanza dell'aprile 2026 (n. 8793, Sez. III civile).

📌 Quando i coniugi versano somme durante la convivenza per realizzare un progetto di vita comune, la legge presume che siano versate in adempimento del dovere di contribuzione ai bisogni della famiglia — art. 143 c.c. Sono irripetibili, perché sorrette da una giusta causa.

Per ottenere la restituzione, chi agisce deve dimostrare o che esisteva una causa diversa — per esempio un mutuo tra coniugi — oppure che il suo apporto era sproporzionato rispetto alle proprie capacità reddituali.

Non basta dimostrare di aver versato di più. Serve qualcosa in più.

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Vuoi donare casa a tua figlia, ma vuoi essere sicura di poterci vivere per tutta la vita. Si può fare?

Sì — il codice civile prevede due strumenti pensati esattamente per questo: la riserva di usufrutto e la riserva di abitazione.

📌 Il meccanismo è semplice: doni la nuda proprietà — cioè la titolarità del bene — ma ti riservi il diritto di abitare la casa fino alla fine. Tua figlia diventa proprietaria, ma non può disporre dell'immobile liberamente finché il tuo diritto è attivo.

Un dettaglio importante: il diritto di abitazione, a differenza dell'usufrutto, non è pignorabile. Significa che anche in caso di problemi con i creditori — tuoi o di tua figlia — la tua possibilità di abitare quella casa è protetta.

È una soluzione che permette di anticipare la trasmissione del patrimonio senza rinunciare alla serenità. Va costruita con attenzione, ma è perfettamente legittima.

👇 Vuoi sapere quale dei due strumenti fa al tuo caso? Scrivimi in DM.

Stai per comprare un immobile da un'associazione. L'edificio è dei primi del Novecento. Sai che c'è una procedura obbligatoria che il venditore deve fare prima di poterti cedere quel bene?

📌 Si chiama verifica di culturalità ed è prevista dal Codice dei beni culturali — D.Lgs. 42/2004. Quando il proprietario è una persona giuridica e il bene ha più di 70 anni, la legge presume che possa avere interesse culturale. Prima di venderlo, va sottoposta a verifica ministeriale.

Ci sono due esiti possibili.

Esito negativo: il bene non ha interesse culturale. Si vende liberamente come qualsiasi altro immobile.

Esito positivo: il bene viene dichiarato di interesse storico-culturale. E lì cambia tutto.

Nel prossimo video spiego cosa cambia esattamente — le regole sono precise e saltare un passaggio può rendere l'atto nullo. Seguimi per non perderlo 👇

Vuoi donare casa, ma non hai ancora figli. E se in futuro ne avessi, vorresti che la casa tornasse tua. Si può fare?

Sì — lo prevede l'articolo 803 del codice civile.

📌 Si chiama revocazione per sopravvenienza di figli. La donazione può essere revocata se al momento dell'atto il donante non aveva figli o discendenti, e in seguito ne ha avuto uno — anche per nascita tardiva, anche per scoperta di un figlio di cui non si conosceva l'esistenza.

È una tutela che il codice riconosce espressamente, perché il legame tra genitore e figlio è considerato prevalente rispetto agli effetti di una donazione fatta in un momento diverso della vita.

Se stai pensando di donare un bene e non hai ancora figli, questa possibilità va inquadrata bene nell'atto.

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Hai firmato un preliminare con una caparra confirmatoria molto alta. Pensi di essere tutelato. Ma se quella caparra supera certi limiti, la Cassazione dice che è nulla.

📌 Lo ha chiarito una sentenza dell'aprile 2026 (n. 8217, Sez. II civile): se la clausola prevede un importo uguale o superiore alla prestazione principale, quella clausola è nulla per violazione dell'art. 1385 c.c. — nullità virtuale ex art. 1418.

Il motivo è semplice: la caparra confirmatoria, per essere tale, deve essere una frazione della prestazione principale. Se arriva a coincidere con l'intera prestazione, perde la sua identità di caparra e con essa la sua funzione di garanzia.

Una caparra nulla non protegge nessuno — né chi la versa né chi la riceve.

Se stai per firmare un preliminare con una caparra molto alta rispetto al prezzo, falla rivedere prima.

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Tuo padre ti fa un bonifico per comprare casa. Sembra tutto normale. Ma dal punto di vista giuridico, quella donazione potrebbe essere nulla.

Il codice civile è chiaro: le donazioni di una certa importanza richiedono l'atto pubblico davanti al notaio, con due testimoni. Senza quella forma, la donazione è nulla — e il genitore, o i suoi eredi, possono chiederla indietro. Anche dopo anni.

📌 C'è poi un rischio che pochi conoscono: l'Agenzia delle Entrate può recuperare l'imposta dell'8% sull'importo donato, senza franchigia.

La soluzione si chiama rinnovazione in forma notarile: si fa l'atto dal notaio citando il bonifico già avvenuto, e si sana tutto.

Se in famiglia avete fatto bonifici importanti, parlatene con un professionista prima che diventi un problema.

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C'è un contratto che il codice civile non disciplina espressamente, ma che esiste, è valido, e in certi casi è più vantaggioso di una donazione. Si chiama contratto di mantenimento.

Funziona così: trasferisci un bene — un immobile, un capitale — a un'altra persona. In cambio, quella persona si impegna a mantenerti per tutta la vita: vitto, alloggio, assistenza, cure.

📌 La caratteristica essenziale è l'aleatorietà: non si sa quanto durerà la vita di chi riceve il mantenimento, né come cambieranno le sue necessità. È proprio questa incertezza a renderlo un contratto valido e distinto dalla donazione.

Attenzione però: per evitare contestazioni, il contratto deve essere dettagliato. Vanno specificati gli obblighi concreti e verificata la proporzione tra prestazioni.

Il grande vantaggio rispetto alla donazione: il bene oggetto di contratto di mantenimento non rientra nell'asse ereditario — quindi non può essere soggetto all'azione di riduzione da parte dei legittimari.

È uno strumento potente, ma va costruito con un professionista.

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Tuo padre ha donato dei beni a tuo fratello. Si sono litigati e adesso vuole revocare la donazione per ingratitudine. Si può fare?

Dipende — e la risposta è molto più restrittiva di quello che si pensa.

📌 L'articolo 801 del codice civile rinvia ai casi previsti dall'articolo 463 — gli stessi dell'indegnità a succedere — e parla solo dei primi tre commi: tentato omicidio del donante, attentato alla sua vita, atti ai quali la legge attribuisce gli effetti dell'omicidio volontario.

Una lite, un'offesa, un comportamento sgarbato, anche grave sul piano umano, non sono sufficienti. La revoca per ingratitudine è uno strumento eccezionale, riservato a fatti di straordinaria gravità.

Se ti hanno semplicemente deluso, non c'è margine. Se i fatti sono oggettivamente gravi, sì — ma va valutato con un professionista.

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